不動産を買う

- 当社には400件を超える売買実績があります -

住まいを買おうと決心したら、入居するまでどういう流れになるのかを知っておくと、行動計画も立てやすく安心ですね。

不動産の販売形態は大きく分譲物件と仲介物件に分かれます。

まずは、物件の販売形態を確認し、分譲物件と、仲介物件の違いを把握しましょう。

分譲物件と仲介物件の違い

分譲物件

売り主である不動産会社から直接購入する物件です。

(売り主から販売代理を受託した不動産会社を窓口に購入することもあります。)

一般的に新築マンションや販売戸数の多い新築一戸建ては分譲物件となります。

仲介物件

売り主から仲介の依頼を受けた不動産会社を通して購入する物件です。

一般的に販売戸数の少ない新築一戸建てや中古物件は仲介物件となります。

仲介物件の場合は、不動産会社への仲介手数料が発生することがありますので、事前に確認が必要です。


不動産会社が売主の場合

不動産会社が売主の場合
※売主会社が直接販売する場合もあります。

個人が売主の場合


住まいを買う時のながれ

1.希望条件を整理する

地域、種類、広さや間取り、入居したい時期などの希望条件を整理しておきましょう。

「マイホーム」や「事務所」と聞いて思い描くのはマンション?それとも一戸建て? または新築?中古? まずは購入できる建物の種類や、メリット・デメリットを知っておきましょう。

マンションのメリット・デメリット

マンションのメリット
  • オートロックや多重ロックでセキュリティ面で安心
  • 構造上、耐火性や耐久性に優れている
  • 冷暖房効率が良い
  • 通勤に便利な駅近立地の物件が多い
  • 共用部分の管理は管理会社に任せるケースが多いので、メンテナンスがラク
  • 高層階なら眺望が良い
  • 基本的にワンフロアなので、自宅内の移動、家事などもラク
マンションのデメリット
  • 管理費や修繕積立金、駐車場代などを毎月支払う
  • 庭がない(専用庭付きの場合は別途固定費が必要)
  • 土地、建物の管理や修繕の方針を決める際、所有者の一定数以上の合意が必要
  • ペットが飼えない場合や、飼えるペットに制限がある
  • バルコニーや専用庭などの使い方に制限がある

一戸建てのメリット・デメリット

一戸建てのメリット
  • 土地も建物も自分の資産
  • リフォームや建て替えなどが自由にできる
  • 庭などの外まわりも自由に活用できる
  • 敷地内に駐車場がある
  • 管理費や駐車場代など、購入後の固定費が不要 
一戸建てのデメリット
  • 庭など、外回りの手入れが大変
  • 冷暖房費などが高めになる場合が多い
  • 最寄り駅まで遠い物件が多い
  • 将来的に、リフォーム代などのまとまったお金が必要になる
  • 年を取ると、階段の上下移動がおっくうになる

新築のメリット・デメリット

新築のメリット
  •  建物も内装も新しく、きれい
  • 逐年の古い中古物件と比べると、耐震性や省エネ性能など、住宅性能が高い物件が多い
  • 最新の住宅設備を利用できる
  • 建物の保証期間が長い
  • 税制などの面で優遇される
新築のデメリット
  • 中古に比べて物件価格が高め
  • 希望エリアに物件がない場合もある
  • 近隣にどんな人が入居するかわからない
  • 未完成で販売される場合、実物を見ないで契約を決めることになる

中古のメリット・デメリット

中古のメリット
  •  新築に比べて価格がお手頃
  • エリアを絞っても、物件を探しやすい
  • 実際の物件を見学し、建物の状態や、管理状況に納得した上で購入できる
  • 近隣にどんな人が住んでいるか、事前に確認しやすい
  • リフォームすれば設備を新しくしたり、好みに合わせてアレンジできる。最近は設備などの改修とともに新たなライフスタイルを提案する「リノベーション」物件も豊富
中古のデメリット
  • 内装や設備の状態により、修繕やリフォームに別途費用が必要になる
  • 新築と比べると、断熱性や耐震性など、住宅性能が低い傾向がある
  • 住宅ローンの返済期間が制限される場合がある 

2.予算を決める

希望の不動産のおおむねの相場を調べ、預貯金の額や住宅ローンの借入可能額などを確認して、予算の目安を立ててみましょう。地域の不動産価格(相場)がありますので、把握するように心がけましょう。 

購入予算は、不動産選びをする上で最も重要な条件の一つです。購入に必要なお金が分かったところで、次はいよいよ自分たちが購入できる物件の価格、「買える金額」を計算してみましょう。

 

買える金額は、準備できる「頭金+住宅ローン金額」

3.不動産会社を探す

不動産を買うには、信頼できる不動産会社との出会いが大切です。会社の特徴を調べて、住まい探しを依頼する会社を選びます。不動産会社との付き合いのスタートは、「問い合わせ」。中古物件や土地探しの場合は、自分の希望どおりの物件がいつ登場するかも分からない。ネットなどで気になる物件を見つけたときや、「希望エリアの情報をたくさん知っていそう」など会社自体に興味を持ったら、とりあえず問い合わせてみましょう。複数社の会社に、物件情報集めを依頼するのもOK。そのなかから、自分と合う会社に絞っていくとよいです。

4.不動産を探す

選んだ不動産会社に希望条件を伝え、それに合った物件を紹介してもらいます。その他、自分でインターネット検索や不動産広告などから物件情報を集めることもできます。イマドキの情報収集のメインはやはりインターネット。専門サイトも多く、情報量が豊富で新しい情報も多いものです。希望エリアや価格、場合によってはさらに細かい条件で物件を絞り込むこともできます。

5.現地を見学に行く

住まい選びを成功させるには、複数の物件やモデルルームを見学して、比較することが大切です。

複数の物件を見ることで、相場観や、それぞれの物件のメリット・デメリットが読み取れるようになってきます。

気に入った物件が見つかったら、再度、物件の周辺環境や間取り、設備、購入条件などを確認します。また

交通量や防犯面などを確認するため、朝や夜など、時間帯や曜日を変えて訪問してみましょう。

6.不動産会社に仲介を依頼する(媒介契約を結ぶ)

不動産会社へ売買の仲介を正式に依頼する場合は、媒介契約を結びます。この契約には、対象となる物件や、仲介業務のサービス内容、不動産会社の仲介手数料などが記載されます。   

媒介契約の締結は、一般的に「ステップ4不動産を探す」から「ステップ8購入の申し込みをする」までの間で、仲介を依頼する不動産会社を決めた時点で行います。

7.資金計画を立てる

物件探しと並行して、資金計画を具体化させていきましょう。物件の購入資金以外に必要となる諸経費や、住宅ローンの金利、毎月の返済額などについても試算しておきます。

8.不動産購入の申し込みをする

申し込みは先着順が基本。「これ!」と決めたら早めに手を打つことです。

 

購入の申し込みとは、正式にその物件を購入する意思を示す手続き。抽選方式をとる一部の新築物件を除いて、申し込みは先着順が基本となるため、購入を決めたらすぐに動いたほうがよいものです。申し込みは、書面で行うのが一般的です。この申し込みをもって不動産会社を通して売り主へ購入の申し込みをします。

9.重要事項の説明を受ける

不動産会社の宅地建物取引主任者から、購入物件に関する重要事項の説明を受けます。後々トラブルになることを避けるため、書類をチェックしながら、問題と感じることはないか、意味の分からないことはないか、じっくり確認しましょう。

10.不動産の売買契約を結ぶ

重要事項説明の内容を確認して納得できたら、売り主と売買契約を結びます。契約書の内容は、重要事項説明書と重複する部分も多いものです。重要事項説明で疑問点をはらし、契約書はおさらいになっていることが多いものです。契約書の署名捺印がおわると、一般的に物件価格の10%程度の手付金(契約金)を支払います。

11.住宅ローンを契約する

住宅ローンは商品が豊富です。自分に合う住宅ローンを見つけるためにも、金利差や付加サービス内容など、まずはいろいろ調べて情報収集をしてみましょう。よく使っているメインバンクはもちろん、住宅ローンに特化した専門会社、財形融資の受けられる勤務先など利用できるローンを確認し、できればシミュレーションしてもらいましょう。そして金融機関と保証会社による審査を受け、融資が承認される必要があります。その後、住宅ローンの正式な契約を結びます。

12.引き渡しを受ける

残金決済とは、不動産の代金のうち、まだ支払っていない分をすべて払うことです。多くの会社で引渡しのことを残金決済と呼びます。不動産会社から指定された口座に振り込むのが一般的です。住宅ローンの借入金が残金決済までに支払われるよう(ローン実行)金融機関に早めに頼んでおくようにします。それと同時に、売り主から物件の引き渡しを受けて、不動産の登記手続きを行います。その後、引っ越しをして入居となります。

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