· 

売主が知っておきたい「取引状況(ステータス)管理」とは?

売主が宅地建物取引業者に対して物件の売却を依頼すれば、その情報はレインズ(Real Estate Information Network System)と呼ばれる業者間の情報交換システムに登録される。ただし、登録義務があるのは専任媒介契約または専属専任媒介契約で依頼した場合であり、一般媒介契約物件の登録は任意だ。

この「レインズ」に2016年1月、新しい機能として「取引状況(ステータス)管理」が導入された。個人の売り主(売却依頼主)にも大きく関わる「ステータス管理」とは、いったいどのようなものなのか、その効果や仕組みをしっかりと理解しておきたい。

物件の「囲込み」が物件流通を阻害していた!?

レインズによって宅地建物取引業者が情報を共有するのは、広く買い主(購入希望者)を探索して、スムーズな成約につなげようとするためだ。売り主から売却の依頼を受けたA社が、その物件情報をレインズに登録することで、B社もC社も……多くの宅地建物取引業者が買い主を探すことができる。

 

その一方で、売り主から売却の依頼を受けたA社が自ら買い主も見つければ、売り主と買い主の双方から仲介手数料を得ることができる。これを業界内では「両手」というが、両手を狙うあまり本来のレインズの趣旨から逸脱し、売り主から売却の依頼を受けたA社が他の宅地建物取引業者に物件の情報を知らせない(レインズには登録しても、「契約予定だ」などと虚偽の説明をして他社の顧客には紹介させない)ような行為が多く見られた。いわゆる、物件情報の「囲い込み」だが、そのような行為により売り主が売却の機会を逸することも少なくない。

そのような行為を防ぐために、売り主自身による確認機能をレインズのシステムに加えたのが「ステータス管理」だといえるだろう。原則として宅地建物取引業者しか利用することのできないレインズだが、売り主(物件の売却に関して宅地建物取引業者との間で専任媒介契約または専属専任媒介契約を結んだ者)は、専用のIDなどを用いて「自分自身の物件の登録状況」を確認できるようになった。


売主は「何を、どう」確認する?

売主が確認することのできる情報は、自らの物件に関してレインズに登録されている物件情報(主要項目の文字情報)、登録図面のPDF(登録されている場合のみ)、取引状況の設定内容(取引状況の補足を含む)だ。取引状況に関しては、「公開中」「書面による購入申込みあり」「売主都合で一時紹介停止中」の3種類のうちいずれか(および補足情報)となる。

 

専任媒介契約または専属専任媒介契約によって一戸建て住宅、マンションなど不動産の売却を宅地建物取引業者へ依頼したとき、その物件情報はそれぞれ一定期間内にレインズに登録される。それに対してシステム側から発行されるのが「登録証明書」であり、これは売主(売却依頼主)へ渡される証明書だ。

 

登録証明書の最下段に登録内容確認のためのURL、確認用ID、パスワードが記載されており、売主はこのIDなどを使ってインターネット上の「専用確認画面」にアクセスし、自分自身の物件に関する登録内容などを確認することができる。なお、「一般媒介契約」でもレインズに登録されるケースは多いが、この場合はステータス管理の対象にはならず、売主への専用画面も用意されないことに留意しておきたい。

売主が確認できる「取引状況」とは?

ステータス管理によって宅地建物取引業者に設定が義務付けられる「取引状況」について、少し詳しくみておこう。

 

まず「公開中」とは、原則として他の宅地建物取引業者による顧客への物件紹介を拒否できないとするものだ。ただし、現地案内が可能な曜日などの条件を「取引状況の補足」欄に設定することはできる。

 

「書面による購入申込みあり」は実際に購入希望者からの申し込みがあったものだ。この場合、紙の購入申込書などに限定せず、電子メールやwebサイトを通した申し込みも含まれる。「売主都合で一時紹介停止中」は、売り主の意向または売主の了解を前提に表示できるものであり、「取引状況の補足」欄には売主の承諾を得たうえで、その期間や理由などを記載することになる。

 

いずれにしても、購入申し込みがあれば速やかに売り主へ報告されることが当然であり、何も報告がないままで「書面による購入申込みあり」となっていれば、何かおかしいことに売主自身が気づくはずだろう。自ら申し出た記憶もないのに「売主都合で一時紹介停止中」となっている場合も同様だ。なお、状況変更が生じてから実際にその内容が登録されるまでのタイムラグがあることには留意しておきたい。

 

ステータス管理の導入によって、あからさまに不正行為をする宅地建物取引業者は少なくなっただろうが、売主(売却依頼主)も一定の注意は欠かせない。一定期間ごとに「専用確認画面」へアクセスし、自分自身の物件が適正に取り扱われているかどうかをチェックしよう。

 詳しくは公益財団法人東日本不動産流通機構の「売却依頼主物件確認案内書」を参照